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全省基准地价更新与平衡工作方案
吉林省国土资源厅 日期:2008-05-09 来源: 字体显示:

为全面、顺利完成全省基准地价更新与平衡工作,特制定本方案。

    一、指导思想

以科学发展观为统领,深入贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号,以下简称国务院31号文件)和国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006] 307号,以下简称国土资源部307号文件)精神,通过开展基准地价更新与平衡工作科学反映我省当前地价水平,进一步促进以经营性用地和工业用地招拍挂为主导的土地市场健康发展,为推动全省经济社会更好更快发展服务。

二、总体目标和主要任务

(一)总体目标

依据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001),评估、制定全省建制镇以上的所有城市规划区内的商服、住宅、工业建设用地的基准地价(含独立工矿区);比照城镇土地基准地价的评估、制定方法,评估制定出乡政府所在地基准地价,形成完整的覆盖全省国有建设用地范围的具有可比性的基准地价体系。

(二)主要任务

1、以设区的市、县(市,双阳区,江源区)为单元,在对各单元内城镇(含乡政府所在地,以下同)国有土地进行综合分等基础上分别评估、制定出各单元内的各乡镇和中心城市的商服、住宅和工业基准地价。

2、以国土资源部307号文件确定的各城市等别为依据,根据当地经济社会发展水平,评估、制定各单元内的各等级分用途的土地出让金标准。

3、以国土资源部307号文件发布的《全国工业用地出让最低价标准》(以下简称《标准》)为基础,参考各市、县城镇基准地价和主要经济社会指标,结合实际制定各单元范围内各等别中各级别的城镇工业用地最低价标准。

4、在评估、制定基准地价基础上,制定相应级别和用途的土地年租金标准。

5、省、设区的市、延边州分别在辖区范围内统一进行地价平衡。

三、组织领导和工作分工

    本次基准地价更新与平衡工作在各级政府的统一领导下进行。省政府决定在省政府加强土地管理和调控工作领导小组下设工作小组,负责基准地地价更新与平衡的具体工作。成员如下:

组  长:刘长龙  省政府副秘书长

赵胜堂  省国土资源厅厅长

副组长:赵玉环  省发展和改革委员会副主任

高  壮  省财政厅副厅长

蔡晓力  省统计局助理巡视员

刘保威  省国土资源厅副厅长

成  员:李澎渤  省国土资源厅土地利用处处长

于建廷  省发展和改革委员会收费管理处处长

李小青  省财政厅非税收入管理处副处长

王汝山  省统计局综合处副处长

各成员单位工作分工如下:

省国土资源厅负责全面协调项目的实施工作;省财政厅参与土地出让金标准的审核工作;省发改委参与基准地价的审核工作;省统计局负责主要经济社会指标的确认和同等别城市统合实力排序工作。

工作小组办公室设在省国土资源厅,具体负责日常工作,成员如下:

主  任:刘保威  省国土资源厅副厅长

副主任:李澎渤  省国土资源厅土地利用处处长

成  员:吴承伦  省国土资源勘测规划研究院院长

朱喜军  省土地评估中心主任

周学义  省国土资源厅土地利用处副调研员

尹维杰  省国土资源勘测规划研究院副院长

工作小组办公室设技术组,具体负责技术指导,成员如下:

组  长:周学义  省国土资源厅土地利用处副调研员、统计师、土地估价师

副组长:尹维杰  省国土资源勘测规划研究院副院长、高级工程师,土地估价师

毕云志  省国土资源勘测规划研究院土地利用所所长 、工程师、土地估价师

    成  员:阎 缨、寻爱武、赵铭明、罗洪波。

四、基本要求

本次基准地价更新统一内涵,统一时间,统一步骤,统一标准,统一验收。要把这项工作作为今年国土资源管理的重点任务来抓,所需经费由当地财政负责解决。具体要求如下:

(一)本次更新的基准地价是指在吉林省城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,以2007年1月1日为估价基准日,分别评估确定法定最高年期平均容积率条件下的土地使用权区域平均价格(土地取得费+土地开发费+土地出让金)。

(二)本次基准地价更新以国土资源部307号文件公布的城市等别为基础,在各等别内作适当的等别细分,同等别内适当调整土地级别。各类园区及独立工矿区基准地价更新,统一纳入当地城镇基准地价更新范畴。

(三)加强技术指导。本次基准地价更新与平衡工作的技术负责单位为省国土资源勘测规划研究院和省土地评估中心,技术指导工作将以省国土资源勘测规划研究院或省土地评估中心名义下发相关文件。

五、工作依据

(一)理论依据

1、马克思的地租地价理论

2、现代西方土地收益、供求理论

3、区位理论

4、不动产估价理论

5、土地经济学相关理论

(二)技术依据

1、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001);

2、《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001);

3、《吉林省城镇土地分等与基准地价平衡技术方案》;

4、吉林省各市、县基准地价更新技术报告、图件等资料;

5、其他相关资料。

(三)政策依据

1、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号);

2、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》(国土资发[2006] 307号);

六、基本原则

(一)综合分析原则。通过对各种自然、经济和社会因素的综合分析,更新调整土地等级,修订基准地价体系。

(二)主导因素原则。城镇土地分等应重点分析对土地等别具有重要影响的因素,突出主导因素的作用。

(三)土地收益差异原则。划分城镇土地等别应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。

(四)定量与定性分析相结合原则。城镇土地分等应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定城镇土地等的初步方案时,以定量分析为主,等别的调整和最终定案宜依靠定性分析。

(五)科学性和可操作性相结合原则。科学性是地价评估的灵魂,可操作性则强调从实际出发,使基准地价更新方案切实可行,方便操作。

(六)行政建制协调原则。城镇土地分等应与我国现行的行政建制相协调。

(七)城镇规模和职能调控原则。城镇土地分等应根据城镇人口规模和职能特征进行适当调控。

(八)邻近平衡原则。空间相近且分属于不同行政区域的城镇之间应根据区域经济发展实际保持适当的等别平衡。

七、工作内容

(一)工作范围与工作内容

1、吉林省城镇土地分等;

2、吉林省城镇基准地价平衡;

3、建立吉林省城镇土地分等与基准地价平衡信息系统;

4、各市(州,长白山管委会)、县(市,双阳区、江源区)的土地分等及地价的更新平衡。

(二)工作进度安排

本次城镇土地分等与基准地价平衡工作从2007年7月份开始,到2007年末全部结束,共分五个阶段。

第一阶段:7--8月,根据工作要求,成立专门工作小组和课题组,对技术方案、技术成果进行咨询论证。协调相关部门统筹安排工作的组织实施,落实项目经费,做好前期准备和资料收集工作。

同时,要确定调查提纲、选定工作底图、准备工作表格、外业调查和资料收集等基础工作。

第二阶段: 8月至10月全面实施。各市、县要按规定组织基准地价更新工作听证会,培训相关工作人员和技术人员。同时要制定《城镇基准地价更新与平衡工作方案》和《基准地价更新与平衡技术方案》,并报省基准地价更新与平衡工作小组办公室技术组审定后实施。

在资料整理和内业处理阶段,要对收集到的有关资料进行分类整理,并综合分析,划分城镇土地等别。各单元对各等别城镇基准地价进行评估。

省技术组根据新划分的土地等别和各市、县基准地价更新成果资料,对全省范围内基准地价进行平衡调整。

第三阶段:图件编绘与报告形成阶段。11月,在土地等别和基准地价平衡之后,编绘吉林省城镇土地等别图,同时撰写《吉林省城镇土地等别划分与基准地价平衡技术报告》和《吉林省城镇土地等别划分与基准地价平衡工作报告》。

第四阶段:信息系统建立阶段。12月,在城镇土地等与基准地价平衡工作完成的基础上,开展吉林省城镇土地分等与基准地价平衡信息系统建设。

第五阶段:2008年1—2月为检查验收阶段。工作单元要整理自检城镇土地等别划分与基准地价平衡成果,征询有关专家并召开论证会,论证《技术报告》、《工作报告》和《信息系统》,进一步修改、完善成果。

基准地价更新与平衡工作完成后,市(州)国土资源部门要对成果进行预检,写出成果预检报告,报省国土资源厅进行审核;审核通过后,由工作小组根据工作依据,统一对全省基准地价更新与平衡成果进行验收。

八、提交成果

(一)文字成果

1、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡研究工作报告;

2、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡研究技术报告;

3、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡研究工作方案;

4、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡研究技术方案;

5、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡信息系统设计书。

(二)数据成果

1、吉林省城镇土地等级表;

2、吉林省城镇基准地价表;

3、吉林省各等别基准地价控制幅度表;

4、吉林省各城镇基准地价控制幅度表。

(三)图件成果

吉林省城镇土地等别图

(四)数据库成果

1、吉林省城镇土地分等数据库;

2、吉林省城镇土地分等与基准地价平衡数据库。

九、审核与公布

各单元的基准地价更新与平衡成果(包括出让金标准、年租金标准和工业用地最低价标准)经验收合格,报省政府批准后,由所在地市、县政府公布、实施。 
 
 

  
  (责任编辑: )  
 
   
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